Changement de destination d'un bien + Locatif

[Freedom]

Bonjour tout le monde,


Je suis completement perdu aujourd'hui, .... Je recherche a investir sur un bien immobilier pour faire du locatif. J'ai aujourd'hui trouve un bien rentable (environ 10% brut), mais le bien est un commerce (une ex-pizzeria). L'activite est arrete depuis plus de 2ans au moins, ... Mais le bien a toujours la structure d'une pizzeria (vitrines principalement).

Pour ce qui ne font pas d'investissement locatif, au niveau des impots on declare le revenu foncier (ensemble des loyers percu sur une annee), et on deduit les travaux effectues dans la maison pour se mettre en "deficit foncier" et donc avoir un credit d'impot, a hauteur de 10700euros par an reconductible si > a cette limite (en gros hein !).

Sauf que les travaux de structure ne sont pas deductible !

Or pour effectue mon changement de destination de bien je dois toucher a la structure du bati (refermer les vitrines).
Ce changement s'effectue automatique lors de la depose du permis de construire.

Mes questions sur le sujet :

- quel est l'ampleur des travaux que les impots vont me rendre indeductible ?
-> seulement ce qu'il y a de noter surle permis de construire ?
-> seulement ceux du bati (donc parpaing + parement en gros) ?
-> Absolument tout ?

Je lis de tout, je vois de tout, j'entends de tout, et bien sur les impots sont incontactable comme a leur habitude !!

Plus j'y reflechis je dirais que les impots ne deduise pas la partie structure (refermer les vitrines) et que le reste passe dans la partie amenagement et sont donc deductible, .... Mais penses t ils comme moi ?! Rien n'est moins sur avec eux !


Quelqu'un ici s'y connait et pourrais m'aiguiller ?


Merci !

[pilpoil]

desolé connait pas mais bon courrage

[Freedom]

desolé connait pas mais bon courrage

Et mince j'ai vu une reponse, j'ai commence a rever de trouver une reponse, et .... non

Merci de l'encouragement Je continue mes investigations

[Olink]

Salut Freedom
Quand je me pose des question sur le plan fiscal, travail ou autre je ne regarde que les sites en .gouv. La au moins je lis les textes de loi ou fiches pratiques éditées par les administration. Sinon, tu demande un rdv a ton bureau des impôts, et ils te répondront précisément à ta demande.

Coapelement

[Freedom]

Bonsoir Olink,

Bah le probleme c'est que le texte direct des impots je le trouve un peu flou et emis a interpretation, ....
Donc faut que je prenne rdv et que je parte de la avec un ecrit m'ecrivant noir sur blanc ce que je dois comprendre !

Mais pour avoir un rdv il faudrait deja qu'ils repondent au telephone !!! Rah l'administration Francaise !!! Franchement !!!!


Allez ze vais me coucher moi

[Mobimik]

Je confirme que les textes de .gouv sont pas "très accessibles"
Jai regardé dans les copains qui avaient "déclarés" leur taf mais je nai pas trouvé de quoi torienter dautres que ce que tu as déjà trouvé certainement sur le Net. Désolé.
Siya des copeaux qui te lisent...

[Dorora]

Attention!

Prendre contact av les impôt est une très bonne idée mais ne pas leur expliquer trop précisément ce qu'on veut faire en réel, rester sur l'interprétation du texte, pas du projet, sinon contrôle a prévoir assez rapidement si le gars sent que y'as une entourloupe

[Olink]

Ah bon? et depuis quand se renseigner sur ses droits attirerai un courroux quelconque? Si on a rien a se reprocher ça pose pas de soucis. Perso ils peuvent venir quand ils veulent, ils seront les bienvenus. Je pense surtout que justement Freedom veux faire les choses dans les règles et je l'en félicite, donc il expose sont projet, et il lui diront ce qu'il a le droit de défiscaliser, ajouter a son déficit foncier, enfin tout ce qui a été mis en place afin de favoriser le locatif. Et il y en a un paquet autant la prime accession est très difficile vis vis de l'aide, autant les dispositifs fiscaux pour aider les gens qui veulent avoir des rentes sont très nombreux c'est pas juste mais c'est comme ça.

Copalement

[Freedom]

Bon et bien ils ne repondent pas au telephone, .... Donc j'ai envoye un courriel, comme ils disent ^^, on verra s'ils repondent plus par ce moyen ci !!

Attendons milieu de semaine prochaine, ..... Je suis pas convaincu tiens !


PS: Il va y avoir beaucoup de travaux dans ce bien, vous voulez des photos si cela se fait j'imagine ? ^^ (tres peu de bois, voir pas du tout)

[Fylm]

Spa grave, j'aime bien moi les rénos, même si ce n'est pas du bois

[pilpoil]

+ 1 avec fylm ça ne peut que être interressant et donner des idées au autre

[Freedom]

Ok ok bah c'est pas pour demain la veille

Cette semaine je valide la rentabilite du projet avec le courtier, les impots, et la mairie. Si c'est jouable, je signe. Ensuite il faudra deposer le permis de construire qui partira direction Architecte des Batiments de France. Et la il faut jusque 6mois d'attente !

Donc .... si c'est ok on vois cela dans 6mois ^^ Je demolie tout le rdc, et je refait tout, isolation, sol, pieces d'eau, cuisine, 2 chambres, electricite, plomberie, enfin la total quoi ^^ Il n'y a que la partie maconnerie que je fait faire par un ami dans le batiment, juste 68m2 a refaire en moins de 6mois .... j'ai interre a envoye du lourd tiens ! (faut que je termine ma cuisine avant ca aussi ^^)

[yannr6]

Pour faire simple sur le principe rien du tout ... en consultant le BOI-RFPI... on peut lire que les travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement d'un immeuble ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier ... surtout que pour l'administration il est reconnu que les travaux qui ont pour effet de permettre l'aménagement de locaux d'habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction ... voila pour le principe. Cependant, en jouant sur l'interprétation des termes et surtout des travaux effectués, il est possible serait peut être possible de passer dans l'autre catégorie de travaux : les travaux d'amélioration eux qui peuvent sous certaines conditions être déductibles ... sinon il y'aurait peut être la solution de jouer sur la "non-dissociabilité" de ceux ci et de leur faible importance ...en fait comme dans bien des cas tout dépend de qui gère ton dossier, du fonctionnaire qui va apprécier le texte parfois correctement parfois non, parfois à ton bénéfice parfois non ... ça laisse pas mal de solution ... j'ai déjà eu le coup avec les impôts, avec la préfecture (procédure importation de véhicule), avec les services concentrés et déconcentrés de l'environnement, etc...
Pour conclure pour ta question c'est a priori : pour le changement de destination rien n'est déductible ...ensuite soit tu tentes la déduction, sous l'aspect technique, en estant du caractère indissociable/faible importance ou en jouant sur les mots pour les faire passer sous une autre catégorie (plus risqué car vraiment à la limite de l'interprétation) soit enfin, sous l'aspect factuel, en tentant le coup directement avec les services des impôts (solutions diverses en fonction de l'agent, ps ce n'est pas toujours le chef de service qui a raison )

[Dorora]

Pour préciser par un exemple: un pote a rouler avec la bagnole a sa "copine" pendant un an
Il va aux impôts et vois un conseiller, demande si il peut déduire ses kilomètres au frais réel
On lui répond non
Il as donc déclarer ses kils avec sa voiture a lui

Deux mois après contrôle fiscale, on lui as sucré ses frais réel sur les trois dernières années ils ont estimé qu'il grugeais depuis toujours, et réclamer du coup je sais plus combien d'impôts.

Du coup il se sont marié pour éviter ce genre de connerie.

Je suis bien d'accord sur le fait qu'ils peuvent y venir aussi chez moi j'ai rien a me reprocher, mais c'est des fois dans le détail qu'il viennent faire chier comme pour mon pote là. Donc les questionné oui mais s'en méfier

[Freedom]

Pour faire simple sur le principe rien du tout ... en consultant le BOI-RFPI... on peut lire que les travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement d'un immeuble ne sont pas, en principe, admises en déduction du revenu brut foncier ... surtout que pour l'administration il est reconnu que les travaux qui ont pour effet de permettre l'aménagement de locaux d'habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction ... voila pour le principe. Cependant, en jouant sur l'interprétation des termes et surtout des travaux effectués, il est possible serait peut être possible de passer dans l'autre catégorie de travaux : les travaux d'amélioration eux qui peuvent sous certaines conditions être déductibles ... sinon il y'aurait peut être la solution de jouer sur la "non-dissociabilité" de ceux ci et de leur faible importance ...en fait comme dans bien des cas tout dépend de qui gère ton dossier, du fonctionnaire qui va apprécier le texte parfois correctement parfois non, parfois à ton bénéfice parfois non ... ça laisse pas mal de solution ... j'ai déjà eu le coup avec les impôts, avec la préfecture (procédure importation de véhicule), avec les services concentrés et déconcentrés de l'environnement, etc...
Pour conclure pour ta question c'est a priori : pour le changement de destination rien n'est déductible ...ensuite soit tu tentes la déduction, sous l'aspect technique, en estant du caractère indissociable/faible importance ou en jouant sur les mots pour les faire passer sous une autre catégorie (plus risqué car vraiment à la limite de l'interprétation) soit enfin, sous l'aspect factuel, en tentant le coup directement avec les services des impôts (solutions diverses en fonction de l'agent, ps ce n'est pas toujours le chef de service qui a raison )

Mouef on est d'accord, on peux tout comprendre et rien comprendre a la fois

Pour moi la partie qui fait partie du permis de construire (reconstruction du mur a la place de la vitrine) meme pas la peine de le declarer. Mais une fois ces travaux termine, on est d'accord que le logement devient habitation ?
Par consequent ce qui est fait dedans une fois la destination modifie, ..... c'est deductible ? ^^

Car la j'en ai pour 30k de travaux environ. Si c'est deductible je peux etre rentable, sinon meme pas la peine de calculer !

Alors bon ca change vraiment toute la donne ce questionnement, .... et le soucis c'est que si c'est une decision prise avec interpretation, .... pas terrible !! Pas suffisamment fiable pour autant d'argent mis en jeux !

Sinon on peut etre plus vicieux ? Je m'arrange avec le proprio pour que lui fasse le changement en habitation (je paye les travaux) puis j'achete le logement en bien d'habitation et je l'amenage ? C'est juste detourner le truc lol.


Merci.



EDIT:

voici par exemple ce que je lis sur un site internet :

Conditions d'application du Deficit Foncier

► Le logement doit être destiné à la location non meublée affectée à l’usage d’habitation principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans minimum.

► Seules sont déductibles les dépenses relatives à des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration et de rénovation.

► Ne sont pas déductibles celles de construction et d'agrandissement.

Le point 2 et le point 3 sont en fait tout de 2 applicables a mon cas. J'ai une modification de type "reconstruction" pour enlever la vitrine, donc cas 3. Mais le reste pour moi c'est le cas 2 "renovation".

Non ?



Encore une question :

C'est un appartement au rez de chausse d'un immeuble ou il y a un logement a l'etage du dessus. Donc :

les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal

Mon appart peut il donc etre considere comme local d'habitation ??

[Fylm]

Sur l'acte d'achat, qu'est il mentionné ? local commercial ? habitation ?

[Freedom]

Hummm bonne question .... pour le moment je n'ai rien signe (je me renseigne avant de mettre l'argent en jeux). Mais il m'a ete presente comme bien commercial.

J'ai aussi lu que si le bien etait a la base construit pour une habitation, puis eu un usage commercial, il redevient automatiquement habitation a la revente, ...... Mais bon il y a tellement de loie qui tourne autour de tout cela, que je ne sais pas les quels sont applicables a mon cas !

Vers quel corps de metier je dois me tourner pour connaitre ce qui reponds a mon cas ?
Je pensais au notaire ? Voir la mairie le service d'urbanisme ?

[yannr6]

"les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal


Mon appart peut il donc etre considere comme local d'habitation ??"

Non l'appartement n'est pas dans ce cas l'accessoire d'un bâtiment ...imagine en centre ville les répercussions

Pour le reste ce n'est pas tellement du détournement ou autre chose ... c'est simplement que le principe est clair sur l'ensemble de tes travaux du ne peut déduire que les travaux d'amélioration ... ensuite il vaut envisager d'utiliser d'autre texte pour mettre en avant les exceptions ... s'agissant du droit un texte n'est jamais vraiment applicable à sa rédaction, il faut qu'il vive, qu'il soit confronté à la société ... c'est ensuite l'interprétation des professionnels qui éclaircira le texte, puis in fine c'est le juge qui sanctionnera "LA" solution.
Pour ta situation, je vois plusieurs solution :
1/ que tu fasses toi même les travaux de structure ou que ce soit l'actuel propriétaire, ça ne change rien sur le principe tu ne déduit pas ces travaux ... donc a priori tu fais l'ensemble des travaux et tu ne déduis que ceux qui ne dépendent pas de cette catégorie
2/ tu déduits l'ensemble : en mettent en avant l'indissociabilité des différents travaux (là a toi de tout faire pour qu'il le soit), dans cette hypothèse le caractère déductible s'apprécie globalement. Pour des exemples a contrario : dépenses réputées indissociables non admises en déduction = travaux d'installation sanitaire et de chauffage ainsi que la réédification de la toiture réalisés dans un immeuble en même temps que la construction d'un nouveau garage, l'aménagement d'une terrasse, la reconstruction intérieure complète de l'habitation déjà bâtie (CE, arrêt du 26 octobre 1979,n° 10875) / travaux de réfection complète de la toiture d'un immeuble exécutés à la suite de la construction d'un étage supplémentaire (CE, arrêt du 15 octobre 1980, n° 16782) / etc

[oliver67]

Je te conseille de t'orienter vers l'adil de ton département.
http://www.anil.org/votre-adil/
En ce qui concerne mon achat, j'ai été reçu par une juriste qui 'a bien renseigné.
Sinon, en exposant ton souci, s'ils n'ont pas la réponse immédiatement, ils étudieront certainement pour toi le sujet.
A plus.

[Freedom]

Bonjour,

Aujourd'hui je reflechis a carrement laisser tomber au vu du "bordel" pour "si peu" de rentabilite immediate (environ 50euros dans la poche par mois), ..... 6 mois de depose de permis de construire + 6mois de travaux, donc 1an de travaux en gros pour "50 euros par mois", .... mouef le jeu en vaut il la chandelle ?!
Pas sur.


@yannr6 : Tu es dans le milieu pour en connaitre autant ??

Donc sur ce bien ci, c'est pas sur que ce soit rentable, ... par contre c'est bon de connaitre toutes ces regles pour les futurs achats potentiels !